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L’impact du décret anti-commissionnement pour le diagnostique immobilier.



Après près d’un an passé sur le bureau du secrétaire d’Etat au Logement, le décret 2010-1200 du 11 octobre 2010 visant à mettre en application la loi anti-commissionnement a enfin été publié. Malgré une attente quasi-prophétique, nous constatons aujourd’hui que celui-ci provoque des réactions partagées: interrogation sur la nécessité de sa publication, flou artistique de ses limites, spécificité du décret favorisant la création de dépendances pourtant interdites jusqu’à présent… Chacun y va de sa plume pour le critiquer ou l’encenser mais 3 mois après sa mise en application qu’en est-il réellement sur le terrain? Avant de faire le bilan de ses débuts, intéressons-nous tout d’abord au texte lui même et aux réactions qu’il a suscité.

Article L271-6 et décret 2010-1200, les réels changements

Article L271-6 du Code de la Construction et de l’Habitation: L’opérateur en diagnostic « [...] ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents [...] » faisant parti du dossier de diagnostic technique.

Le texte est sans équivoque: toute forme de lien quel qu’il soit (commercial, familial, financier, de rétribution,  appartenance à un même groupe, etc…) est interdit afin de protéger l’indépendance et l’impartialité du diagnostiqueur. C’est d’ailleurs sur le non respect de ce principe qu’un de nos confrères a été condamné le 22 mai 2010, concernant ses pratiques de « fidélisation d’apporteurs d’affaires » par le biais de la remise de points « diag’s »; laquelle condamnation est intervenue en dehors  du cadre réglementaire qu’offre désormais ce décret d’application. A titre informatif, précisons que notre confrère a d’ailleurs fait appel de la décision.

Ce jugement avait, à l’époque, suscité des réactions très positives de la part de notre profession et de ses fédérations. En effet, étant toujours dans l’attente de la publication du décret permettant de mettre en application un texte trop souvent bafoué par les pratiques discutables de certains de nos confrères, cette décision de justice a eu pour effet de contenir temporairement les excès de certains intervenants en la matière.

Ce fut alors une attente prolongée qui nous mena jusqu’au 11 octobre 2010, jour de publication du décret:

Article R.271 du CCH: Ni l’opérateur de diagnostic » [...] ni son employé ne peut accorder, directement ou indirectement, à l’entité visée à l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qui intervient pour la vente ou la location pour laquelle l’un des documents qui doivent être établis dans les conditions prévues à l’article L. 271-6 est demandé, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit.

Ni la personne citée au premier alinéa ni son employé ne peut recevoir, directement ou indirectement, de la part d’une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur lesquels porte sa prestation, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit.[...]« 

Ce décret précise donc (comme l’a fait remarquer M. Daviaud dans son article paru dans DIMAG)  le type de relation à proscrire dans notre domaine, c’est-à-dire l’acceptation ou la remise d’avantage ou de rétribution sous quelque forme que ce soit. C’était ainsi mettre sur papier un point d’arrêt au commissionnement entre diagnostiqueurs et agences immobilières; tort le plus important à ce jour, au devoir d’indépendance et d’impartialité de notre profession. Mais cette spécificité du décret anti-commissionnement vient par là-même réduire le champ d’application de l’article L271-6 du CCH qui, par son caractère général visait entre autres les conflits d’intérêts entre sociétés d’un même groupe ou les liens familiaux. Il laisse donc clairement la porte ouverte à certains grands groupes qui n’hésiteront pas à se concentrer horizontalement.

Fédérations, juristes, diagnostiqueurs: leurs conclusions

Si certains se contentent de la parution de ce décret, d’autres y voient là un pas en arrière sur plusieurs points. Le plus flou d’entre eux reste l’attribution de cadeaux d’entreprise. Beaucoup de fédérations se demandent où va se poser la limite entre rétribuer des apporteurs d’affaires par des avantages de manière régulière donc répréhensible et les invitations ponctuelles au restaurant ou encore les cadeaux de fin d’année. Il va de soit que ce débat n’a pas lieu aujourd’hui. La rétribution est un salaire en échange d’un travail fourni. Il est donc clair qu’inviter un notaire au restaurant ou lui offrir une boite de chocolat pour Noël ne pourra être perçu de la sorte.

Pour ce qui est de la régulation de ces pratiques, les fédérations posent plusieurs questions intéressantes. Tout d’abord, comment vérifier que ce décret est respecté quand on sait que la DGCCRF ne peut contrôler près de 70% des diagnostiqueurs puisque ceux-ci travaillent à leur domicile, comme le soulignait Vincent Wiart de la CFDI?  Nous rappelons effectivement que la répression des fraudes ne peut contrôler un professionnel que si celui-ci a différencié son logement de son bureau… Avant même de s’interroger sur les moyens fournis, quel organisme effectuera tout d’abord ces contrôles? Le décret ne précise également rien à ce sujet.

Pour le reste, les fédérations félicitent dans l’ensemble l’arrivée de ce décret qui, non-content de moraliser les diagnostiqueurs, devrait faire de même du côté des intervenants dans la vente. Ceux-ci sont en effet également concernés par l’amende de 1500€ visant à punir toute rétribution ou avantage fourni par un cabinet de diagnostic (Cf. Jean-Pierre Molia, FNECI).

Réaction plus partagées du côté des avocats: Jean-Marc Perez, avocat au barreau de Paris, dans un article de DIMAG (Nov/Dec 2010), déclare que ce texte aura un effet positif sur la profession, dans le sens où il pourra l’assainir sur le plan concurrentiel, tout en préservant plus efficacement l’indépendance et l’impartialité des opérateurs de diagnostic. Par là-même, les acquéreurs et vendeurs auront moins de doutes quant aux raisons pour lesquelles tel ou tel opérateur de diagnostic est conseillé par une personne intervenant dans la vente.

Sur le terrain, les pratiques ont-elles réellement changé?

Conformément à notre éthique, nous nous sommes toujours refusés à entrer dans un quelconque système de rémunération. Nous avons cependant pu constater que certaines entités n’ont pas hésité à nous démarcher aux fins de nous demander une rétribution en l’échange d’apport d’affaires. Malgré un explicite rappel quant aux lois en vigueur, certains d’entre eux, nous ont clairement confirmé que ces pratiques illégales ne s’étaient pas arrêtées avec la publication du décret. Faut-il donc en déduire que ce texte n’a eu, pour le moment, aucun impact ou tout du moins que les acteurs de la profession font le nécessaire pour faire survivre ces pratiques douteuses? Il faudra certainement attendre les premières mises en cause et condamnations pour constater un réel changement.

Tout comme pour l’assainissement qui avait été opéré en 2007 avec l’obligation pour les diagnostiqueurs de certifier leurs compétences, c’est sur la durée que nous pourrons mesurer l’efficacité de ce texte. Celui-ci, aidé par l’obligation de faire réaliser le DPE avant la mise en vente du bien, devrait  encourager notre profession à répondre aux attentes  critiquables de certains protagonistes dont nous devions nous tenir dans les bonnes grâces jusqu’à ce jour.

 source Atelier 27


12/10/2011

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