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Immobilier tertiaire : l'obligation de travaux précisée



Le secteur de l'immobilier tertiaire sait maintenant à peu près à quelle sauce Grenelle il sera mangé ! Ont en effet été dévoilées le 11 octobre les principales recommandations du groupe de travail initié par le Plan Bâtiment Grenelle en vue de préparer le décret d'application de la loi Grenelle 2, lequel déterminera la nature et les modalités de l'obligation de travaux imposée au parc tertiaire existant d'ici à 2020.

La mission fixée au groupe de travail, piloté par Maurice Gauchot, président de CBRE France, était de remplir le cadre fixé par la loi Grenelle 2, c'est-à-dire d'indiquer comment serait obtenue l'amélioration obligatoire de la performance énergétique dans le tertiaire existant. «Nous avons cherché à traiter presque tout le parc (850 millions de m²) au travers de mesures simples et globales. L'idée est d'atteindre les objectifs de réduction de la consommation énergétique en laissant le choix des moyens : travaux de gestion et de maintenance et/ou travaux de rénovation et de restructuration », explique Maurice Gauchot, qui rassure ainsi la profession. Ses conclusions vont être remises officiellement au président du Plan Bâtiment Grenelle, Philippe Pelletier, puis au ministère de l'Ecologie en vue de la rédaction et de la publication du décret d'application vers la fin du premier trimestre 2012, qui reprendra tout ou partie des recommandations formulées.

Le point de référence devrait être l'énergie consommée, c'est-à-dire facturée (et non l'énergie primaire comptabilisée sur cinq usages comme dans la réglementation thermique), sur la base d'une déclaration du propriétaire par type d'immeuble. Pour atteindre l'objectif d'économies d'énergies, le groupe de travail propose une démarche de progrès formulée en valeur relative (en pourcentage). En fonction de sa consommation en kwh/m²/an, chaque immeuble pourra se situer sur l'échelle d'un DPE 6.3 tertiaire ou public comportant 9 tranches définies par des lettres allant de A à I en fonction du degré de performance énergétique de l'immeuble (qui pourront le cas échéant être adaptées). Concrètement, l'idée est de gagner deux tranches d'ici à 2020 pour les immeubles les moins performants (H et I) ; de monter d'une tranche pour les tranches D, E, F, G; et de ne pas imposer d'objectifs pour les tranches A, B et C mais de prévoir une obligation d'optimisation de la gestion de l'immeuble. Il s'agirait ainsi de témoigner d'un gain supérieur à 25% d'ici à 2020 (chiffre qui sera revu à la hausse en 2015 en fonction de la situation) pour un immeuble ou un ensemble d'immeubles, le choix des moyens étant laissé à l'appréciation du propriétaire. « Cela n'exonèrera pas le propriétaire d'avoir pour lui-même une approche immeuble par immeuble», estime M. Gauchot.

Les exclusions sont les mêmes que celles prévues par la directive européenne 2010/31 sauf le seuil indiqué de 50 m². « Nous préconisons un seuil de 1000 m² par bâtiment jusqu'en 2014, puis de 500 m² jusqu'en 2018, date à laquelle la directive européenne sera révisée », précise M. Gauchot. Les surfaces connexes comme les ateliers pourront être exclues par le propriétaire (sachant que leur inclusion améliorera de fait la marge de progrès). Les bureaux et commerces en copropriété relèveront d'un autre texte à venir sur les copropriétés.

Pour les propriétaires utilisateurs, la démarche est relativement simple. Pour les relations entre propriétaires et locataires, le groupe de travail suggère : d'inciter à utiliser le bail vert pour les bâtiments d'une surface supérieure à 1000 m² ; de créer un mode d'emploi par immeuble décrivant le fonctionnement des équipements et encourageant les « bons » comportements ; de promouvoir l'utilisation des périodes de vide locatif pour réaliser les travaux ; de réaliser les travaux sans entraver l'activité du locataire ; et de neutraliser l'impact d'un mauvais comportement du locataire sur les objectifs du propriétaire.

De l'avis de tous les professionnels, les dépenses à engager doivent rester soutenables. «C'est pourquoi, le bon point de repère est le retour sur investissement (hors évolution prix de l'énergie). Sans aller jusqu'à la démolition/reconstruction, pour laquelle il est difficile de trouver une rentabilité, il faut faciliter toutes les opérations y compris les plus accessibles », indique M. Gauchot.

Pour améliorer le retour sur investissement, il suggère notamment :
- d'instaurer un cadre selon la nature des travaux réalisés  prévoyant, par exemple, un amortissement sur 5 ans pour les petits travaux, sur 10 ans pour les moyens et sur 20 ans pour les gros travaux ;
- de prévoir un amortissement accéléré sur 12 mois pour les dépenses liées aux équipements de mesure et de gestion performants ;
- de rétablir l'éligibilité de toutes les personnes morales de droit privé au mécanisme des certificats d'économie d'énergie ;
- de créer un régime SIIC 3 « vert » (fiscalité réduite sur les plus-values de cessions contre un engagement de performance énergétique de la part du vendeur) ;
- un amortissement étalé pour pertes non amorties lors de la réalisation de travaux d'amélioration énergétique ;
- une possibilité accordée aux collectivités locales de moduler leur fiscalité en fonction de la performance énergétique...

Pour faciliter la mise en œuvre de cette obligation de travaux, le groupe de travail suggère également :
- d'abaisser le seuil d'application du bail vert à 1000 m² ;
-d'encourager la signature de contrats de performance énergétique (« un outil formidable et méconnu qui permet a minima de garantir la baisse des consommations», selon M. Gauchot) ;
-de prévoir l'adoption de plans de progrès pour les immeubles de plus de 10 000 m² ;
-de demander aux fournisseurs d'énergie, à partir de 2013, un récapitulatif des consommations annuelles pour chaque client indiquant également l'énergie primaire (« sans doute le plus difficile », selon M. Gauchot) ;
-de rendre obligatoire l'affichage des consommations dans les immeubles...

Certains accepteront de jouer le jeu, d'autres pas. « Mais à long terme, l'acceptabilité de bâtiments non performants sur le plan énergétique sera de plus en plus limitée », juge le pilote du groupe de travail.

Enfin, pour pallier le déficit d'informations en matière de suivi de la loi grenelle 2, le groupe de travail insiste sur la nécessité de mettre en place un observatoire associant les pouvoirs publics et les organisations professionnelles. Outre le partage d'informations objectives sur les opérations, il permettrait d'améliorer la transparence, diffuserait les bonnes pratiques et de préparer l'ajustement des objectifs dans le temps. « C'est, selon moi, une pièce essentielle du dispositif, sinon on aura perdu notre temps », prévient M. Gauchot.

Laurence Francqueville | Source LE MONITEUR HEBDO


13/10/2011

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