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C'est le moment de



Outre l'aspect environnemental, améliorer la qualité énergétique d'un bien immobilier le valorise et réduit les coûts. Tour d'horizon des bons plans pour y parvenir à moindres frais.

Depuis le début de l'année, il est obligatoire de publier la performance énergétique des biens immobiliers pour une vente ou une location. Cette "étiquette énergétique" classe la consommation des logements selon une échelle alphabétique qui va de A (pour les biens les plus économes) à G (qui correspond aux biens les plus énergivores).

Hormis quelques rares immeubles très récents qui respectent les normes BBC (bâtiment basse consommation), très peu de logements offrent de bons résultats. La majorité des biens immobiliers anciens méritent même le statut de "passoire énergétique", puisqu'en moyenne, d'après une étude de la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (Fidi), quasiment les deux tiers des logements en France se situent en classe D ou E !

Dès lors, rendre son logement plus économe n'est plus accessoire. Outre la dimension environnementale, cette stratégie permet de diminuer le montant de ses factures annuelles... et de revendre son bien à un bon prix. "Un bien immobilier avec une meilleure étiquette énergétique se vend aujourd'hui plus facilement et plus rapidement que le même dans une classe inférieure", précise Laurent Vimont, président de Century 21 France. D'autant que, depuis le 1er janvier 2011, le montant du PTZ+ (prêt à taux zéro), réservé aux primo-accédants, est conditionné à l'étiquette énergétique. "Plus le logement est économe, plus le montant est élevé", précise Gérard de Rycker, président de la Chambre départementale Fnaim Nord. Résultat, de nombreux professionnels ont remarqué que pour maximiser leur enveloppe de crédit, les primo-accédants refusaient de visiter les biens classés en dessous du D.

Plus-value supérieure

Même ceux qui sont encore heureux dans leur "home sweet home", et ne souhaitent pas vendre dans l'immédiat, doivent penser à l'avenir : des travaux de "verdissement" permettront de dégager une plus-value à terme supérieure. L'argument d'une faible consommation énergétique étant, en ces temps de flambée du coût de l'énergie, un puissant argument marketing.

La location facilitée

Enfin, dernier intérêt, pour les investisseurs locatifs cette fois : un logement vert se loue nettement plus facilement. "Les nouveaux locataires ne visitent même plus les logements classés en F et G, ou alors il faut les proposer avec une décote énorme, qui n'assure plus de rentabilité", précise Laurence Müller-Créhange, directrice de Dumur Immobilier à Metz.

Pour financer ces travaux à moindre coût, on peut tout d'abord profiter des nombreuses aides, prêts aidés et avantages fiscaux mis en place. C'est sans aucun doute le meilleur moment de le faire, avant que tout ou partie de ces dispositifs en faveur des propriétaires ne soient réformés (voir ci-dessous).

Car, malheureusement, les restrictions budgétaires font que les enveloppes allouées aux travaux écologiques ont tendance à diminuer avec le temps. Pour preuve, l'an passé, la loi de finances a passé au rabot certains dispositifs, comme la mise en place d'équipements solaires par exemple.

 1 - Profiter des nombreuses aides et subventions régionales

Mieux vaut aller frapper à toutes les portes des collectivités territoriales dont dépend son domicile. Un grand nombre d'entre elles (mairie, département, région...) distribuent des subventions ou octroient des prêts aidés pour financer des travaux "verts".

Certaines de ces aides sont distribuées sous condition de ressources, mais d'autres sont accordées au plus grand nombre. Quelques conditions sont néanmoins le plus souvent nécessaires. Il suffit en réalité, la plupart de temps, de faire appel à un installateur agréé pour les remplir. Ces aides dépassent rarement les 5.000 euros, mais permettent d'obtenir un petit ? voire un grand - coup de pouce pour boucler son dossier de financement.

Des exemples ? Le conseil régional des Pyrénées-Orientales accorde 200 euros de subvention par chauffe-eau solaire individuel, la communauté urbaine de Bordeaux des primes allant de 1.000 à 2.500 euros pour des rénovations "développement durable" et le conseil régional du Nord-Pas-de-Calais propose un prêt à taux zéro, baptisé Isolto, allant de 750 à 4.000 euros et destiné à financer des travaux d'isolation.

Pour en savoir plus sur l'ensemble de ces aides, le plus simple est de s'adresser au service d'urbanisme de sa mairie. Ou de passer par le réseau Habitat et Développement, qui recense la plupart des dispositifs locaux et nationaux, en se connectant sur le site www.habitat-developpement.tm.fr/particuliers, puis en sélectionnant la rubrique "Faire des travaux, améliorer mon logement".

2 - Vérifier si l'on peut bénéficier des aides de l'Anah

L'Agence nationale de l'habitat (Anah) subventionne les travaux en faveur du développement durable engagés par des propriétaires et des copropriétés. Cet établissement offre aussi une prime de 1.100 euros pour aider les personnes en situation de précarité énergétique, c'est-à-dire celles dont une large part du budget disparaît dans les factures de gaz et d'électricité. "Cette aide est accordée pour réaliser des travaux afin d'améliorer la performance énergétique des logements", précise Murielle Weiss, responsable des relations presse de l'Anah.

Bon à savoir : cette prime peut être majorée de 500 euros si une aide d'une collectivité locale (voir ci-contre) est accordée, quelle que soit sa nature.

Les subventions accordées par l'Anah sont toutefois soumises à conditions de ressources. Les plafonds sont fixés en fonction du nombre de personnes composant le ménage et de la localisation géographique du logement. Le respect de ces plafonds se calcule à partir du revenu fiscal de référence de l'année n-2, que le ménage fournit à l'Anah. À titre d'exemple, un couple avec un enfant en Île-de-France pouvait bénéficier d'aides en 2010 si son revenu de référence en 2008 était inférieur à 38.754 euros, la barre est fixée à 30.732 euros s'il habite en province. Selon la situation financière du ménage, les subventions représentent de 20 à 35 % du montant des travaux, avec un plafond de 20.000 euros. Une piste à creuser pour les jeunes cadres qui viennent de débuter dans la vie active, et n'étaient donc pas imposables deux ans plus tôt.

3 - Traquer le meilleur crédit et les prêts à taux privilégiés

Même s'il va être revu prochainement, l'éco-PTZ permet de financer à taux zéro des travaux d'économies d'énergie. Il est accordé sans conditions de ressources et uniquement destiné aux résidences principales construites avant le 1er janvier 1990. Son montant est plafonné à 20.000 ou 30.000 euros, selon que le propriétaire choisit de financer deux ou trois types de travaux parmi une liste de six catégories éligibles (isolation de toiture, des murs, changement de fenêtres, chauffage, eau chaude...). Une enveloppe maximale d'éco-PTZ de 10.000 euros est accordée en plus pour réaliser des travaux d'assainissement dans les maisons individuelles. Attention, l'ensemble des travaux doit être réalisé par un professionnel.

Pour boucler votre dossier de financement, le plus simple est de passer par le site du Crédit Foncier, aujourd'hui première banque à distribuer l'éco-PTZ : www.jefaisdestravaux.com. Il délivre des informations pratiques et permet de recevoir une proposition de financement incluant un éco-PTZ et, éventuellement pour le compléter, le prêt travaux classique de la banque à un taux compétitif.

Autre solution de prêts aidés : ceux proposés par les fournisseurs d'énergie pour financer des installations de chauffage et des travaux d'isolation. Selon leur montant et leur durée, les prêts Dolce Vita de GDF-Suez et Rénovation Bleu ciel d'EDF permettent d'emprunter respectivement de 1.500 à 21.500 euros entre 1,95 et 4,95 % et de 1.500 à 30.000 euros de 0,95 à 4,95 %.

4 - Alléger ses impôts en rénovant son bien immobilier

Les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien destinés à verdir son logement bénéficient, à condition qu'ils soient effectués par un professionnel, d'un taux réduit de TVA de 5,5 %. Ce taux s'applique à la fois sur les matériaux utilisés, et la main-d'oeuvre, et permet de faire de belles économies. En cas de rénovation complète de votre logement, il faut toutefois bien vérifier que l'artisan ou l'entreprise choisie inclut bien ce taux réduit dans ses devis, pour les travaux éligibles.

Autre piste : profitez du crédit d'impôt. À condition d'effectuer un ou plusieurs des travaux verts éligibles (voir la liste sur le site de l'Ademe : www.ademe.fr, à la rubrique « éco-citoyens / financer mon projet / rénovation »), on peut bénéficier l'année suivant les travaux d'un remboursement de 13 à 45 % de leur montant, sous la forme de crédit d'impôt plafonné à 8.000 euros pour un célibataire, 16.000 euros pour un couple, plus 400 euros par personne à charge.

Contrairement aux idées reçues, le crédit d'impôt est également accessible aux propriétaires bailleurs, mais à quelques limites près : pas plus de trois logements par an et le montant du crédit ne peut dépasser 8.000 euros par logement. Soit un gain potentiel maximum de 24.000 euros.

Attention : le crédit d'impôt est calculé sur la base du montant des travaux effectués déduction faite de toutes les aides et subventions. Enfin, pour en bénéficier, il faut respecter des critères liés à l'ancienneté des logements, et à la performance technique des matériaux utilisés.

 

Didier Bader, Gérant du bureau d'études Thermiconseil : « Des travaux peuvent assez facilement diviser par deux les factures de chauffage »

Les travaux de verdissement de logement sont-ils utiles ?

Oui, à condition de lutter contre les points faibles du logement. Pour cela, une étude thermique complète, qui diffère du diagnostic énergétique, permet de connaître l'utilité, en termes de performance énergétique, des travaux à mettre en oeuvre. Ce type d'étude est réalisé par un ingénieur thermique et prend une dizaine d'heures pour une maison ancienne. Il analyse la performance énergétique du bâti, mais aussi l'exposition, les moyens de chauffage... Parfois, il ne sert à rien d'isoler par l'extérieur toute la maison si un seul pignon est source d'une grande déperdition d'énergie. Même idée avec les fenêtres, il ne faut remplacer que celles qui grèvent la performance globale.

Les économies sont-elles réelles ?

Une étude thermique complète coûte entre 700 et 1.000 euros, mais elle est éligible à l'éco-prêt. Après l'avoir réalisée, en restant dans une enveloppe de travaux de 30.000 euros, une maison classée en G peut passer en C. Des travaux verts permettent assez facilement de diviser par deux ses factures de chauffage.

Qui a intérêt à mettre en oeuvre tous ces travaux ?

Tous les propriétaires ! Outre les économies réalisées, la finalité est aussi d'être propriétaire d'un bien négociable sur le marché. Il y a dix ans, personne ne se souciait d'acheter un réfrigérateur classé G, maintenant tout le monde veut du A+. Même chose avec les voitures : les acheteurs n'achètent plus les véhicules gourmands en essence. Dans quelques années, ce sera au tour des logements, plus personne n'acceptera d'habiter dans une maison ou un appartement classé G. Autant agir vite et efficacement pour transformer sa passoire énergétique en logement plus écologique.

Par ATELIER 27


29/04/2011

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